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专访滨江集团戚金兴:杭州楼市悲剧的起源

时间: 2014-06-24 13:14 作者:271933741 来源:未知 点击: 次

6月13日,乐居深度报道组记者跟滨江集团董事长戚金兴畅谈了一个下午。

  杭州是楼市降价漩涡的中心,戚金兴全部身家基本都在大杭州区域。杭州大环境如此,滨江怎么办?这个看上去不太友好的话题回避不掉,真没想到这是一次愉快的采访。

  戚金兴骨子里对市场是非常谨慎的,几年前就开始了。过去三年来,在土地市场一直不怎么积极,2013年略显进取,也被他概括为“一进(世纪城底价拿地)一退(退出万科合作项目)两合作(引进小商品城、荣盛石化股权合作)”。他说,他对近期市场个人比较悲观,但是作为从业人员,区域市场的领导者,又没有悲观的权利,只有谨慎乐观。

  因为有戒备心,几年来滨江一直在百亿规模上徘徊,还因这被证券分析师发报告鞭策。为了今年公司财务平衡,戚金兴发动夏季攻势,针对四个项目命名了“四大战役”,实质就是不计成本和盈亏,新盘低定价回笼现金流。

  杭州现在不是开发商眼里的人家天堂了,滨江如此,去年下半年抢在高点的开发商情何以堪?戚金兴向乐居记者系统阐述了杭州土地市场是如何疯癫的,开发商自戕式地竞低价推盘是如何蔓延的,以及,他认为通过哪些打法可以闯出一线生还的机会。

  对戚金兴的专访分两节刊出。第一节阐释杭州楼市悲剧的起源,第二节陈述滨江的底线思维、非常时期的非常规打法。通过此次专访,呈现给中国地产业者的是一幅完整的杭州政府与开发商、开发商彼此、开发商与购房者之间的博弈场景。

  乐居:业内称作1.5线城市的杭州,怎么就成了这波楼市下跌的领头羊?

  戚金兴:杭州楼市的问题被新闻放大了。一线城市以外,其他城市里杭州是领头羊,代表二线城市的市场走势。现在媒体说杭州主城区危险、库存超过6万套,海宁边上的下沙是主城区吗?早期主城区是环城路以内,钱江新城现在也可以算主城区,下沙是郊区的郊区了。

  主城区待售房源6万多套,其中40%是酒店式公寓,包括商铺,写字楼,住宅有3万多套。重心是在外围,九堡、城东新城、丁桥、下沙,市中心的存量很少。房管局系统的数据也不够准确。有的楼盘已经清盘好几年了,网上还有大量房源,滨江转为持有经营的物业也挂在网上。

  乐居:如果杭州楼市仅仅是舆论唱衰的问题,那就没什么值得担心了,事实真是如此?

  戚金兴:没这么简单。近两三年来,浙江出现了大面积经济滑坡。产业比较简单,互相担保,经济趋势变坏后交叉感染,以温州最为典型。我一个朋友是滨江金色家园的业主,他们现在是一年不如一年,五年前做欧洲出口可以赚到100万美元,去年是10万,这五年下来在欧洲也赚不到钱了。内外部经济状况都不是很好,加上政府要干大事情,土地推得有一点过量,市场就出现了问题。

  杭州最高峰是2009年,近期的高峰是2013年。我也很紧张,因为我所有项目都在浙江,杭州70%到80%。杭州如果崩溃,企业会也崩溃了,所以我很担心。去年年底,我让李渊(滨江集团副总)调研中国楼市与欧美、特别是与日本相比处于什么阶段。我们自己的团队评判接近日本崩溃前的状况了。不一样的地方是它们是完全的市场经济,简单地说,如果美国人喝白酒喝到一斤醉了,他就自己趴下睡,但在中国两个人扶着你,最起码还可以干三四两。

  我这两天见过几个人在说,这几年搞房地产和澳门赌博有一点像。我劝戒我们浙江其他行业的企业家,对房地产不参与是大赢钱,少参与是中赢钱,少输一点也是小赢钱。房地产这几年,我看总体除了一线城市,其他哪一个城市特别好,没有,都是苦钱。

  乐居:2013年杭州土地出让金仅屈居京沪,开发商集体错判杭州市场?

  戚金兴:大杭州区域去年房产销售额1600亿,如果40%到50%用来拿地,对应的土地出让金不超过800亿。杭州去年土地出让金1300多亿,多推500多亿。这是什么概念?多推了五十块土地,如果少了这50个楼盘,杭州就没有这么大的压力了。

  杭州的重灾区在余杭、萧山等外围,降价是从大城北开始的,临平新城、大城东板块也会出问题,再有就是萧山和滨江板块。

  杭州还有一个问题,地下工程做好、正负零就可以预售,上海封顶才可以卖。政府部门又允许早期的“裸奔”。不少开发商刚付完第一期土地款就开始打桩,土地证都还没拿到。没有规划许可和施工许可就是违章建筑。滨江是杭州本地企业,办证周期是最快的,也要八个月才能卖房子。有开发企业土地招标后五个月就开始卖房子,这肯定是抢跑。

  乐居:这样的结果就是供应一下子全出来了,市场不好逃命的时候就会发生踩踏。

  戚金兴:去年所有的土地,今年二、三季度都可以销售,再加上不规范的开发企业,量一下子冲上来。购房者又买涨不买跌,项目之间的竞争不客气讲就是狗咬狗。周边项目的销售人员都在你门口,竞争对手的电子设备都装在你的案场,不停地告诉购房者:他的楼盘即将要开,价格比你低,品质还比你好。本来就不坚定,有四个人这么一说,人家还会买吗?市场不活跃,新闻又唱衰,开发企业之间再勾心斗角,压力之大可想而知。

  现在推盘必须一气呵成,这是被同行逼的。原来一个十万方的楼盘,分三四期推盘,第一期卖到30%就成功了。现在如果第一期卖光,就已经失败了。边上的人同一时间推出来的比你价格低,你卖一万,他九千,你第二期没法推了。现在要么不推,要么全部推出,你不推出完后面有人破坏。

  乐居:在你看来,杭州最大的问题就是供应过量。

  戚金兴:现在杭州的问题就是人参多了萝卜价。去年杭州土地卖了1300亿,其中70%的地是外来开发企业拿的。很多开发企业满怀信心到杭州,现在可能都很悲伤,去年下半年进来的,1/3一定会亏,1/3保本,1/3微利。去年像福建帮在杭州土地市场很活跃,我看这些楼盘现在看来都是没赚的,有的还是巨亏。

  杭州到现在这个地步,除了开发企业头脑发热,土地过量供应也是重要原因。与其他城市对比,杭州去年推地肯定是过量了。如果去年推800亿,少推的几百亿今年上半年也一样卖出去了。这样,市场压力就会小很多。

  杭州的痛苦不是短时间就能缓释的。整个牌面目前已经明了,各发展商要根据自己手里的牌,找到出奇制胜的生机,尽管这并不容易。

  乐居:你全部身家都在大杭州区域,已经有证券分析师看衰滨江了。

  戚金兴:李嘉诚喊地段、地段、还是地段,我十分认同。我们这几年在杭州拿地,有一个死的控制:南不过湘湖,东不过九堡,北不过绕城,西不过五常。原来我控制得更紧,东不过城东新城,北不过石祥路。后来因为城市扩张,这些区域没有地了稍微铺得有一点开。万家名城之后,我就调整成东不过九堡,西不过湿地。在这个区域做,会好很多,因为不管怎么样,这个范围的供应量是很小的。

  杭州目前供应的重头戏是余杭。存在供应有过度的问题,去年土地推得太多了,但杭州没有到温州的程度,也不可能到温州的地步,杭州经济没有出现大问题。全国第五、六次人口普查(分别是2000年、2010年)的10年间,杭州净人口流入18万/年。目前,杭州仍是人口净导入城市。hpv病毒是什么

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